전세만기시 보증금 지키는 방법 안전장치 총 정리

전세만기시 보증금 지키는 방법에 대해 포스팅해 볼까 하는데요  계약이나 월세 계약을 하셔서 현재 거주하고 계신 분이나 이사를 위해 또는 계약 만기가 도래하여 알아보고 계신 분들이 많을 꺼라 생각합니다. 전세, 월세 보증금이나 부동산 계약 사고 매 년 빈번하게 분쟁이 발생하고 있는 있는데요 그렇다고 이사를 안 갈 수도 없고, 집을 안 알아볼 수도 없는 현실입니다.
 
최근 전세 사기로 인하여 피해를 입으신 분들도 많이 계시기에 더욱 세입자들에게 걱정과 불안이 커져만 가는 거 같습니다.
그래서 이번 포스팅은 전세나 월세에 사기나 혹은 불편한 사항에 대해서 대비하시는 보증금 최소한의 보증금 지키는 방법 안전장치에 대해 몇 가지 정리해 볼까 합니다. 
 
오늘 포스팅을 참고하시어 피 같은 내 보증금을 지키고 안전하고 탈 없이 내 보증금을 돌려받을 수 있는지, 정리해 보겠습니다. 
 

내 보증금을 지키기 위한 안전장치

 

전세만기시 보증금을 지키는 첫 번째 대항력 갖추기 

첫 번째는 대항력 갖추기입니다. 대항력이란 주택임대차보호법에 의거하여 보호를 받을 수 있는 권리를 말합니다.
임차인은 이미 유효하게 임대차를 맺었고 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리라고 말할 수 있습니다.
 
예를 하나 들자면 자신이 전세계약을 맺고 주택을 임대차하여 입주하였습니다. 근데 자신의 주택이 경매로 넘어간다면
이때 대항력이 갖춰있지 않다면 자신의 보증금은 대항력은 갖추지 않은 임차인이라 하여 자신의 보증금은 1원도 받지 못하고 쫓겨나야 합니다.
 
대항력이 요건이 충족된다면, 부동산이 경매로 진행되는 상황이 생기더라도 대항력을 갖춘 임차인은 보증금을 우선순위로 배당을 받을 수 우선변제권이 생기는 것입니다. 따라서 대항력을 요건을 갖추는 게 정말 중요합니다. 
계약기간대로 거주가 가능해지며 자신의 보증금도 반환받을 수 있는 겁니다. 
 

보증금 지키는 첫번째 대항력

 
 

대항력은 어떻게 갖추는 것인가?

대항력은 요건을 갖추어야 할 요건으로는 주택의 인도 즉 점유와 실거주를 하고 있어야 하며, 주민등록을 마쳐야 하는데요 즉, 전입신고를 하셔야 합니다. 임대차 계약을 완료하고 이사를 하게 되면 전입신고와 확정일자를 받게 됩니다. 다만 이 효력이 그 다음 날에 생긴다라고 명시되어 있습니다. 
 
잔금을 치르고 이사 전 후에 임차주택 소재지의 읍. 면. 동 주민센터에서 전입신고를 하는데요 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날 효력이 발생한다 즉 대항력은 신고한 그 다음 날  0시 발생한다고 합니다. 
 
그렇다면 이게 무슨 문제가 생길 수 있을까요? 만약 임대인이 집 잔금까지 계약이 다 마무리되고 주택을 담보로 대출을 받았다 가정해 보겠습니다. 그럼 등기에 저당권이 잡히는데 이 저당권은 효력은 다음 날이 아니라 당일 등기에 등재가 됩니다 효력이 먼저 발생하게 된다는 겁니다. 
 
이렇게 된다면 자신의 권리보다 우선되는 권리가 생기는 겁니다. 선순위를 뺏기게 되는 것입니다. 이런 문제를 대비하기 위해 계약서 특약사항에 임대인은 임차인이 대항력을 갖추기 전, 후 임대차 기간 동안 어떠한 제한물권을 설정하지 않기로 한다. 기재하시기 바랍니다.
 

임대차보호법 완벽히 알고 대응하기

 

주택의 인도 (점유, 실거주)

여기서 말하는 주택의 인도란 점유, 실거주를 말하고 있는데요 쉽게 말해 입주라고 생각하시면 됩니다. 
잔금을 치르고 입주하여 거주를 하시면 됩니다.

주민등록 (전입신고)

주민등록이란 다들 아시는 전입신고를 말합니다. 잔금을 치르고 임차한 주택의 읍. 면. 동 사무소에 방문하여 전입신고를 하시면 됩니다. 또한 인터넷으로도 신고 가능합니다.  정부 24 홈페이지를 방문하여 전입신고를 하시면 되는데 간단한 인증절차를 하신 후 전입신고를 진행하시면 됩니다. 전입신고는 14일 이내에 하셔야 하는 점 잊지 마세요
 
전세만기시 내 보증금을 위한 첫 번째 대항력을 갖추기 위해 전입신고를 진행하시기 바라며, 완료하시면 익일 0시부터 효력이 발생합니다. 이사를 하셨다면 지체 없이 주택 소재지 읍. 면. 동 사무소에 방문하시거나 인터넷을 전입진고를 진행하시기 바랍니다.
 

내 보증금을 지키기 위한 두번째 확정일자

 

전세만기시 내 보증금을 지키기 위한 두 번째 확정일자

 
확정일자란 자신이 임차한 주택이 경매에 넘어갔을 경우 내 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 증거력이 있는 우선변제권이라고 보시면 됩니다. 경매로 넘어간 임차주택이  낙찰되어 새로운 소유자에게 넘어가고  낙찰금액에서 채권자들이 나눠서 가져가게 되는데 여기서 우선적으로 받을 수 있는 우선변제권이 생겨나는 것입니다.
 
확정일자는 임차주택 소재지의 읍. 면. 동 사무소에  주택임대차계약서와, 본인을 확인할 수 있는 신분증 등을 지참하시고 방문하셔서 전입신고, 확정일자를 받으시면 되겠습니다. 
 
주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자 이렇게 다 받으신다면 대항력과 우선변제권을 갖게 되시는 겁니다.
 

내 보증금 지키기 위한 세번째 전세권설정등기

 

내 보증금을 지키기 위한 세 번째 전세권설정등기

전세만기시 내 보증금을 지키기 위한 세 번째는 전세권설정등기입니다. 전세권설정등기는 무엇일까요?
임차인이 임대차계약한 주택에 입주하면서 지불하는 보증금이 있습니다. 이 보증금을 등기사항증명서에 임차한 주택에 전세 보증금을 명시함으로써 대항력이 생기는 겁니다. 
 
그럼 위에서 말한 전입신고와 확정일자와는 차이는 무엇이 있을까요?  전입신고와 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없이 할 수 있는 반면 전세권설정등기는 임대인의 동의가 필요합니다. 또한 전입신고와 확정일자는 그다음 날부터 효력이 발생한다면 전세권설정등기는 바로 효력이 발생한다는 차이가 있으며,  점유를 해야 대항력이 생기는 전입신고와는 반면 전세권설정등기는 점유를 하지 않아도 대항력의 효력이 발생한다는 점에서 차이가 있습니다.
 
또한 비용에서 차이가 발생하는데요 전입신고와 확정일자는 600원의 비용이 발생하지만  전세권설정등기는 증지 15,000원  전세보증금의 0.24%의 비용이 발생합니다.  
 
등기는 온라인, 오프라인 다 가능합니다. 등기소를 통하여 신청 가능하며, 법무사 위임하여 진행해도 가능합니다. 
 

준비서류

• 임차인 : 신분증, 임대차계약서 원본, 초본, 도장
• 임대인 : 신분증, 인감도장, 인감증명서, 등기권리증, 등(초)본

내 보증금 지키기 네번째 임차권명령등기

 

내 보증금을 지키기 위한 네 번째 임차권명령등기

전세만기시 전세 보증금을 반환받지 못하는 경우 분쟁이 발생하게 됩니다. 반환받지 못하는 경우 임차인이 등기사항증명서에 미반환 된 보증금 채권이 있다는 사실을 명시해 놓는 등기입니다. 임차권등기를 해놓는 다면 임차인은 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있는 안전장치가 생기는 겁니다.
 
계약기간이 만료된 이후에 신청이 가능하며, 묵시적 갱신인 경우는 임차인이 해지 통고 이후 3개월 경과된 시점에 신청이 가능합니다.  임차인은 내용증명이나 문자 등을 통하여 계약해지를 통보한 증빙할 수 있는 기록을 만들어 놓는 것이 좋습니다.
 

임차권명령등기 신청요건

• 임대차계약 만료되어 계약기간이 끝났음에도 보증금을 반환되지 않아야 합니다. 
  (전대차 계약의 전차인경우는 신청이 불가능합니다)

임차권명령등기 첨부서류

• 확정일자 받은 임대차계약서 사본
• 주택임대차등기명령 신청서
• 전입일자 있는 등(초) 본
• 해당 주택 등기사항증명서

임차권명등기 신청방법

전세만기시 보증금을 반환받지 못한 경우 신청은 주택 소재지 관할 지방 법원에서 신청하실 수 있습니다.
 

마무리

지금까지 내 보증금 지키는 방법에 대해 포스팅해보았습니다. 보증금으로 인해 걱정도 많으시고 또 어떻게 지킬 수 있는 분들에게 최소한의 안전장치를 통해 조금이나마 걱정을 덜어드리고자 작성해 보았습니다. 포스팅 참고 하시고 소중한 내 보증금 지키는 안전장치를 마련하시기 바랍니다. 이상 모두에게 이로운 부동산 정보 랑꾸였습니다. 감사합니다.